A Century 21 Portugal apresenta a segunda edição do estudo sobre a capacidade de
acesso das famílias à habitação. Com base nos rendimentos médios dos portugueses, a nova
edição do estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” apresenta uma análise
comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de
90 m2 e as respetivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% de
DSTI, recomendada pelo Banco de Portugal.
O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso
à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental, uma
análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem
como à região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados
nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE. A informação sobre preços e
rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário.
Surgem três novidades nesta edição: foi incluída uma análise do cruzamento da oferta atual
de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS. Outra das novidades
desta edição é um exercício de projeção do aumento das taxas de juro até 5%, em três
cenários distintos. A terceira novidade é a comparação entre os principais indicadores do
primeiro estudo realizado em 2019, o que permite analisar a evolução do acesso à
habitação, nos últimos anos.
Principais conclusões nacionais
O estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” evidencia uma deterioração no
acesso à habitação, entre 2019 a 2022. O problema passa pela perda de poder de
compra da população, com os preços das casas a atingirem uma subida média de
38%, a nível nacional, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, no
mesmo intervalo de tempo, se fixou apenas nos 9%, na média das capitais de distrito.
O rendimento líquido disponível das famílias varia, nas capitais de distrito, entre os 1973€
em Lisboa e os 1426€ de Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se
situa nos 1545€. Para além disso, o rendimento médio disponível – rendimento bruto
deduzido de impostos – dos agregados familiares nacionais é muito inferior a outros
países da União Europeia – nomeadamente Espanha- em consequência da elevada
carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses.
A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de
entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico. Em termos
absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76€ mensais e os
cerca de 160€ observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os
aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre
os concelhos com menores rendimentos.
Maiores desafios no acesso à habitação
Os resultados do estudo apontam as zonas críticas, onde se registam taxas de esforço
acima das recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. A instituição europeia
define que uma alocação igual ou superior a 40% do rendimento familiar para acesso
à habitação configura uma situação de sobre esforço, enquanto o Banco de Portugal
recomenda, idealmente, 33% de DSTI, e define um limite de 50% do rendimento líquido
disponível para atribuição de crédito à habitação.
Em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%,
e no Porto de 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%.
Com a exceção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais
de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o
esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor
taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18
capitais de distrito é inferior à recomendada.
Como evoluiu a taxa de esforço para comprar 90 m2?
Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se
em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse aumento significou
perda de acessibilidade à habitação, através de aquisição. Em Lisboa, a taxa de
esforço também aumentou, mas este era um mercado já antes considerado inacessível
face ao rendimento médio das famílias.
Na média das regiões metropolitanas, esta foi uma tendência mais marcante na área
do Porto do que em Lisboa, que anteriormente já estava próxima da taxa de esforço
limite. De qualquer forma, mesmo nas cidades onde a compra continuou a exigir uma
taxa de esforço abaixo do aconselhado registou-se um aumento. De tal forma que, se
em 2019 eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa de 90 m2 consumia 20%
ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.
Qual o valor para aquisição de uma casa de 90m2?
Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento de 90m2 varia entre os 375 480 € em
Lisboa e os 59 040€ na Guarda, enquanto a média nacional é de 152 159 €. Nas capitais
das regiões de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, os imóveis com preços
médios de 375 000€ e 250 000€, respetivamente, deixam a grande distância qualquer
outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com
preços acima dos 200 000€.
Entre as outras capitais de distrito, no núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais
turísticas, os preços situam-se entre os 115 000€ e os 160 000€, e o eixo do interior com
preços marcadamente inferiores, revelam a possibilidade de compra de 90 m2 baixo
dos 100 000€.
Nos últimos três anos, os preços das casas sofreram evoluções significativas, com
exceção das três cidades mais baratas – Guarda, Portalegre e Bragança- onde a
diferença para aceder a 90 m2, entre os dois períodos, não chega a totalizar 10 000€.
Em termos relativos, a par do Porto, outras cidades do país como Aveiro, Braga e Setúbal
registaram maior incremento de preços, no espaço de três anos. De qualquer forma,
em termos absolutos, comprar atualmente 90 m2 exige pelo menos mais 25 000€ do que
há três anos, na grande maioria das cidades.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, acrescenta: “O mercado imobiliário e as
necessidades de habitação não devem ser analisados isoladamente sem ter em
consideração outras dimensões económicas e sociais, nomeadamente a evolução
demográfica do País. A AML e o Algarve foram as únicas regiões onde se registou um
aumento da população, de acordo com o Censos 2021. O desafio reside na
concentração urbana nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e no aumento de
população residente no Algarve. Esta movimentação das famílias provoca um
incremento da procura e uma maior pressão sobre uma oferta de habitação já
insuficiente e pouco ajustada à classe média, nestas regiões”.
Qual a prestação mensal para comprar uma casa de 90 m2?
Em linha com os principais indicadores do valor dos imóveis, as prestações do crédito à
habitação para a compra de uma residência de 90 m2 apresentam um contraste forte
em Lisboa e no Porto, e respetivas áreas metropolitanas, relativamente às outras cidades
do país. Lisboa é a única cidade onde a compra de uma casa de 90 m2 com recurso a
um financiamento soma atualmente um encargo superior a 1 300€ mensais, embora
seguida de perto pelo Porto, com cerca de 900€. Nas outras cidades, esse encargo não
ultrapassa os 600€, e na maioria é inferior a 400€.
Impacto do aumento das taxas de juro na prestação mensal
O aumento das taxas de juro terá um forte impacto no valor mensal que as famílias
assumem para a aquisição de uma casa de 90 m2, conforme as projeções realizadas a
partir de três cenários em que acrescem um, dois ou três pontos percentuais (pp) à TAN
da prestação contratada inicialmente. No cenário de maior incremento, o qual na
prática significaria ter uma TAN no patamar dos 5%, a prestação registará um aumento
de mais de 150€ mensais na maioria das cidades, superando até os 200€ em algumas
delas. Neste cenário, todos os concelhos da AML e AMP ficariam em sobre esforço, bem
como Aveiro e Évora.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, alerta: “As medidas macroprudenciais
instauradas pelo Banco de Portugal obrigam os bancos a testarem a taxa de esforço
das famílias com uma margem de segurança de mais 3% sobre as taxas de juro em
vigor, para atribuição de crédito à habitação. Num contexto de taxas de juro negativas,
esta era uma medida essencial. No entanto, no atual cenário de subida de taxas de
juro, este teste continua a ser obrigatório e aumenta, consequentemente, a dificuldade
para as famílias e jovens que pretendam acesso a financiamento”.
Que casas podem as famílias comprar com o seu rendimento?
Aos preços atuais, apenas em Lisboa, Porto e Faro – e respetivas áreas metropolitanas –
cumprir um orçamento correspondente a 33% do rendimento das famílias implicaria
comprar uma casa mais pequena do que a casa padrão de 90 m2. Nas cidades
universitárias e mais turísticas – como Aveiro, Évora, Coimbra e Setúbal – verifica-se uma
adequação do orçamento à casa padrão, enquanto nas restantes capitais de distrito
a alocação de 33% do rendimento à compra de habitação permite ter acesso a casas
maiores, todas com áreas superiores a 100 m2, num máximo de 200 m2 registados na
Guarda.
Quanto custa arrendar uma casa de 90 m2?
Quanto ao mercado de arrendamento, o estudo conclui que, em Lisboa, arrendar uma
casa de 90 m2 custa o triplo do que se paga, por exemplo, em Beja, a cidade com
arrendamento mais barato do país. A capital apresenta um preço médio de 1161 euros,
um valor que não dista muito da média dos 1017 euros cobrados na área metropolitana.
As cidades do interior continuam a ser as mais acessíveis, mantendo uma tendência
registada desde 2018.
Em termos da evolução das rendas entre 2019 e 2022, a tendência geral foi de
acréscimo, com exceção de três capitais de distrito do interior – Bragança, Castelo
Branco e Beja – onde a renda para uma casa de 90 m2 é atualmente menor, e de
Lisboa, onde o valor para arrendar uma casa de 90m2 é semelhante ao registado em
- Nas restantes cidades, as rendas são superiores ao que eram há três anos, a
maioria das quais refletindo aumentos de 80€ a 120€ mensais.
O estudo conclui que a taxa de esforço para arrendar ultrapassa os 53% nas áreas
metropolitanas de Lisboa e Porto, na capital, na cidade do Porto e os 45% em Faro, em - A taxa de esforço aumentou em nove cidades e outras cinco aproximam-se do
limite, o que justifica a conclusão de que as rendas aumentaram na generalidade das
cidades.
Em nove capitais de distrito, o rendimento das famílias não permite arrendar uma casa
de 90 m2, o que implica optar por casas mais pequenas. No limite estão os 50 m2
observados em Lisboa, uma tendência visível também na média das áreas
metropolitanas de Lisboa e Porto. Além do Porto, noutras cidades do país, como Braga,
Aveiro, Coimbra, Setúbal e Faro obter um arrendamento adequado ao rendimento
implica ter acesso a casas com menos de 90 m2. É nas cidades do interior que o
rendimento permite arrendar áreas iguais ou superiores a 90 m2, com um máximo de
130 m2 em Beja.
Quando se analisa a evolução das áreas entre 2019 e 2022, na maior parte das cidades
(onze), as casas que se podem arrendar atualmente cumprindo o orçamento
aconselhado são agora mais pequenas do que em 2019, lideradas por Aveiro, onde os
atuais 65 m2 significam uma perda de 25 m2 face aos 90 m2 que o rendimento de 2019
permitia aceder. Esta não é, contudo, uma tendência transversal, uma vez que em
cinco cidades, incluindo Lisboa, é atualmente possível aceder a casas maiores na
solução de arrendamento. Além disso, em duas cidades, este indicador manteve-se
estável em três anos.
Qual a diferença do encargo mensal da compra face ao arrendamento?
Apenas em Lisboa, comprar 90 m2 envolve um encargo mensal maior (14%) do que
arrendar uma casa com a mesma área, embora no Porto a vantagem da compra seja
também bastante reduzida (-6%). Em todas as outras cidades, comprar envolve uma
mensalidade inferior à renda, e na maioria delas essa diferença atinge -20%. Portalegre
e Bragança são as cidades onde a aquisição apresenta vantagem mais robusta sobre
o arrendamento, envolvendo uma prestação cerca de 50% abaixo da renda.
Como evoluiu a diferença do encargo mensal da compra face ao arrendamento?
Embora a compra continue a ser a opção mais vantajosa – com exceção de Lisboa –
há uma evidente perda de competitividade desta opção face ao arrendamento em
todas as cidades. Excluindo Lisboa, Porto e Faro, em 2019 a mensalidade da compra
ficava 40% a 60% abaixo de uma renda em todas as cidades, mas em 2022 essa
diferença reduziu significativamente em quase todas. Na maioria dos casos, a
mensalidade da compra é agora -20% a -30% da renda. Em Lisboa, Porto e Faro, a
compra era também claramente mais vantajosa em 2019.
Origem do desequilíbrio no acesso à habitação em Portugal
O agravamento da acessibilidade dos portugueses à habitação é o reflexo da
inadequação da oferta existente de imóveis, ajustados ao nível de rendimento das
famílias nacionais. Considerando os diferentes escalões de rendimento, verifica-se que
11% das famílias nacionais auferem um rendimento anual inferior a 5 000 euros, o que
significa que apenas terão condições de acesso a habitação social.
Do total dos agregados familiares portugueses, 60% integra-se na classe média –
escalões 2, 3 e 4 do IRS – para a qual se aconselha a aquisição de uma habitação até
190 000 €, cumprindo a taxa de esforço de 1/3 do rendimento disponível. Contudo, a
oferta de habitações nesse nível de preço representa apenas 42% do total, o que
demonstra claramente a insuficiente resposta de soluções habitacionais para as
necessidades deste segmento da população.
Este desequilíbrio é igualmente patente, de modo inverso, nas habitações de valor
superior a 330.000€, que representam 32% da oferta, quando apenas 11% das famílias
se inserem num escalão de rendimento com essa capacidade aquisitiva. E o cenário
nacional é até um dos mais favoráveis, em contraste com as áreas metropolitanas e
respetivas capitais.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, salienta: “Na região metropolitana de
Lisboa, 43% das habitações em venda têm níveis médios de preço superiores a 330 000€,
quando apenas 14% das famílias conseguirá responder a esse nível aquisitivo. Na AML,
55% das famílias inserem-se na classe média, ao passo que apenas 33% da oferta se
adequa ao nível de rendimento dessa classe. Na Área Metropolitana do Porto, a classe
média agrega 61% das famílias, que dispõem apenas de 41% da oferta de imóveis nesse
nível de rendimento, novamente, com uma grande parte dos imóveis para venda (28%)
a direcionar-se para o público com maior capacidade financeira, mas que representa
a menor fatia dos agregados familiares (11%)”.
A disparidade, entre preços, é mais visível em Lisboa e no Porto. No caso da capital,
para uma população média de 49%, há oferta para apenas 5%, e a média do preço
da habitação para venda apresenta preços superiores a 330.000 euros. Na cidade do
Porto, 53% das famílias insere-se na classe média e só 11% da oferta se adequa ao nível
de rendimento dessa classe.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, defende: “Seria fundamental que o Estado
desenvolvesse mais políticas de habitação social para a proteção das famílias
carenciadas, cujos rendimentos não permitem aceder a soluções habitacionais
condignas, face aos atuais valores de mercado. Estas medidas de habitação social vão
também contribuir para retirar pressão no segmento de imóveis de valor mais reduzido
e em linha com o poder de compra da classe média. Igualmente importante seria a
criação de incentivos para estimular o setor privado a colocar no mercado mais oferta
de soluções habitacionais que ajudem a minimizar este desequilíbrio de imóveis para a
classe média.”
Uma nova visão para a habitação em Portugal
Constata-se que a principal solução para resolver a questão da acessibilidade da
habitação está do lado da oferta. Enquanto não se aumentar o fluxo de imóveis
disponíveis para venda ou arrendamento e ajustados aos escalões de rendimento das
famílias portuguesas, não será possível ter uma solução sustentável em matéria de
habitação acessível.
É urgente avançar para uma maior agilização dos processos de licenciamento.
Atualmente, os projetos imobiliários estão sujeitos a aspetos demasiado burocráticos e
complexos, que implicam muitos meses e anos de espera, o que torna o ciclo de
construção de habitações mais lento, mais oneroso, mais arriscado e menos eficiente.
Para além disso, é fundamental uma revisão dos PDM das cidades – na sua esmagadora
maioria, desatualizados e desfasados do contexto sociodemográfico atual – e do
REGEU.
A Century 21 Portugal defende, também, um melhor aproveitamento da malha urbana
das cidades e a regeneração dos espaços públicos, de forma a criar soluções de
habitação em zonas das cidades ainda passíveis de serem dinamizadas. É importante
mobilizar e trabalhar com proprietários de terrenos e prédios devolutos, ou
subocupados, para potenciar novas soluções de habitação e a colocação de mais
imóveis no mercado. Podem-se converter espaços não residenciais, sem utilização, no
centro das cidades em soluções de habitação acessível.
Outro aspeto importante passa por incorporar inovação na indústria de construção e
implementar metodologias novas que tornem o ciclo construtivo mais eficiente – como
a industrialização da construção, produção off site, técnicas de construção sustentável
que garantam menor impacto ambiental, maior eficiência energética às habitações, e
mais resiliência às alterações climáticas – ao mesmo tempo que se diminuem tempos
de licenciamento e de construção e, consequentemente, se ganha escala e
competitividade nos valores construtivos.
Também determinante é a implementação de políticas que assegurem o equilíbrio
entre as zonas turísticas e residenciais, para proteger o ADN das respetivas zonas e
garantir mais soluções de habitação. A definição de uma estratégia integrada entre o
sector do turismo e o sector imobiliário residencial deve estimular a continuidade da
descentralização da procura internacional, o que é absolutamente fundamental para
retirar a pressão dos preços das regiões que mais atraem residentes sazonais.
Ricardo Sousa conclui: “A análise da evolução demográfica do País confirma um
aumento da concentração da população na AML, uma região que integra mais de 1,5
milhões de agregados familiares, dispersos por 18 concelhos. Para dar resposta às
necessidades de habitação e vivência destas famílias, é fundamental criar uma
estratégia de mobilidade intermunicipal e intermodal, que integre transportes, serviços
e infraestruturas de apoio aos milhares de cidadãos que necessitam de se deslocar
entre os concelhos da AML, numa visão metropolitana de integração de estratégias e
políticas de habitação e infraestruturas”.
A Century 21 Portugal considera que a acessibilidade da habitação é um dos maiores
desafios que o País tem pela frente para os próximos anos. Por isso, acredita que é
imperativo estimular uma reflexão conjunta para se encontrarem as soluções
necessárias, para as quais é determinante o envolvimento de todos os stakeholders do
setor imobiliário.