O mercado residencial português entrou em 2026 numa fase de maior selectividade, marcada por um abrandamento da actividade, mas não por uma diminuição do interesse em comprar casa. Os dados mais recentes mostram que a procura continua presente, embora cada vez mais condicionada pela dificuldade de acesso à habitação, pela escassez de oferta adequada e pelo elevado esforço financeiro exigido às famílias.
É esta a principal conclusão da análise da CENTURY 21 Portugal aos indicadores mais recentes do mercado e à atividade desenvolvida pela rede durante o primeiro semestre de 2026. Durante os primeiros seis meses do ano, a CENTURY 21 Portugal acompanhou cerca de 12 mil famílias na compra, venda e arrendamento de habitação, um resultado 5% inferior ao registado no mesmo período de 2025, acompanhando a evolução do mercado nacional e refletindo a desaceleração da atividade.
Ainda assim, a rede registou um crescimento de 3% face ao primeiro semestre de 2025 do seu volume de negócio mediado, evidenciando a resiliência do negócio e a capacidade de acompanhar a evolução do mercado. Este contexto revela a responsabilidade e aderência à realidade, não perda de relevância.
Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o número de transações de habitação diminuiu 8,7% no primeiro trimestre de 2026 face ao período homólogo. Para o segundo trimestre, as projecções da Confidencial Imobiliário apontam igualmente para uma redução da atividade, estimando uma descida de cerca de 6% nas vendas face ao período homólogo confirmando uma tendência de moderação ao longo do primeiro semestre.
Para Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, “os dados mostram que o mercado continua ativo, mas tornou-se claramente mais seletivo. Existe interesse por parte das famílias em comprar casa, mas esse interesse nem sempre consegue transformar-se em transações. O verdadeiro desafio já não é apenas a existência de procura; é a capacidade de transformar essa procura em acesso real à habitação.”
Mercado entra numa fase de normalização mais selectiva
Depois de vários anos de forte crescimento, o mercado residencial português entrou numa fase de normalização da actividade. A redução do número de transações não significa uma quebra estrutural da procura, mas sim um mercado onde o acesso à habitação se tornou progressivamente mais exigente.
Os preços continuam elevados e a oferta disponível permanece insuficiente para responder às necessidades das famílias. De acordo com o INE, o Índice de Preços da Habitação aumentou 17,8% no primeiro trimestre de 2026 face ao mesmo período do ano anterior. Apesar de representar a primeira desaceleração da valorização em quase dois anos, continua a evidenciar um desequilíbrio significativo entre oferta e procura. Já os dados da Confidencial Imobiliário estimam uma diminuição aproximada de 4% do valor médio das transações na comparação em cadeia, de um valor médio nacional de transação de 340.559€ no primeiro trimestre para 325.342€.
A compra de casa depende cada vez mais do património acumulado
Os dados do INE mostram que o mercado continua a ser maioritariamente sustentado pelas famílias, 87% das transações do primeiro trimestre e dominado pela compra e venda de habitação existente, que representou 80,4%. Esta realidade revela uma dinâmica fortemente assente na troca de casa entre proprietários, mais do que na entrada de novos compradores.
Na perspectiva da CENTURY 21 Portugal, muitas famílias conseguem hoje adquirir uma nova habitação porque beneficiam da valorização do imóvel que já possuem, utilizando esse património para financiar a aquisição seguinte.
Ricardo Sousa considera que “muitas famílias conseguem comprar uma nova casa porque beneficiam da valorização da habitação que já possuem. Quem pretende comprar pela primeira vez não dispõe desse património acumulado e enfrenta um esforço financeiro muito superior para entrar no mercado.”
Esta realidade ajuda a explicar porque o acesso à habitação continua particularmente difícil para os jovens, famílias de classe média e trabalhadores essenciais, que enfrentam maiores obstáculos para iniciar um projecto de vida autónomo.
Crédito continua a sustentar a procura, mas não resolve o problema do acesso
Apesar da desaceleração da actividade, o financiamento à habitação continua a crescer. Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, o financiamento total à habitação atingiu 2.817 milhões de euros em maio. No acumulado dos primeiros cinco meses do ano, ascendeu a 13.240 milhões de euros, representando um crescimento de 17,99% face ao mesmo período de 2025. Excluindo renegociações, o financiamento destinado exclusivamente à aquisição de habitação totalizou 9.996 milhões de euros entre janeiro e maio, mais 11,70% do que no período homólogo.
Para a CENTURY 21 Portugal, estes indicadores demonstram que continua a existir procura e capacidade de financiamento por parte das famílias. No entanto, o crescimento do crédito, por si só, não resolve o problema estrutural do acesso à habitação. “O mercado não está a perder interesse por parte dos compradores; está a converter menos procura em transações. O peso do financiamento esta a aumentar e a desempenhar um papel importante na concretização das compras, mas, sem um aumento da oferta adequada, poderá apenas aumentar a concorrência pelos mesmos imóveis disponíveis”, refere Ricardo Sousa.
Acesso à habitação exige uma estratégia estrutural
Para a CENTURY 21 Portugal, o debate sobre a habitação não pode limitar-se ao aumento da construção. É necessário discutir onde construir, como construir e para quem construir, garantindo que a nova oferta responde efetivamente às necessidades das famílias e acompanha a realidade económica de cada território.
Entre as prioridades defendidas pela CENTURY 21 Portugal destacam-se o reforço da habitação pública e acessível nas zonas de maior pressão habitacional, o planeamento urbano à escala metropolitana, reforço e modernização das soluções de mobilidade urbana, a revisão dos códigos e normas de construção, o incentivo à industrialização e inovação no setor da construção e a criação de mecanismos de apoio ajustados aos rendimentos das famílias e às especificidades de cada região.
Neste sentido, Ricardo Sousa defende que “não basta construir mais. Precisamos de construir, nos locais onde as pessoas vivem e trabalham, onde há transportes públicos e para os segmentos da população que realmente necessita. Habitação, mobilidade, emprego, saúde e educação têm de ser pensados de forma integrada.”
Perspetivas para o segundo semestre
A CENTURY 21 Portugal antecipa um mercado resiliente durante o segundo semestre de 2026, suportado pelos níveis de emprego, pela procura existente e pelas atuais condições de financiamento. No entanto, a atividade deverá continuar mais seletiva, reflectindo a persistência da escassez de oferta adequada e o desfasamento entre os preços da habitação e a capacidade financeira das famílias.
Ricardo Sousa conclui que “o mercado deverá manter-se resiliente, mas mais seletivo. Poderá assistir-se a uma moderação da atividade, mas dificilmente haverá um alívio estrutural dos preços enquanto não existir um aumento significativo da oferta adequada às necessidades das famílias. O grande desafio continuará a ser transformar a procura existente em acesso efectivo à habitação, sobretudo para quem ainda procura comprar a sua primeira casa.”